Impactos da Reforma Tributária (EC nº 132/2023 e LC nº 214/2025) nos contratos de locação de imóveis

1. Objetivo do Artigo

Este artigo tem por finalidade apresentar, de forma clara e objetiva, os principais impactos da Reforma Tributária sobre os contratos de locação de imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais, celebrados por pessoa física (PF) ou pessoa jurídica (PJ), com foco na incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços).

2. Enquadramento da Locação na Reforma Tributária

A Lei Complementar nº 214/2025 passou a enquadrar expressamente a locação como operação onerosa, sujeita ao novo sistema de tributação sobre bens e serviços. Diferentemente do modelo anterior, a análise deixa de ser apenas formal e passa a considerar o conteúdo econômico da operação.

3. Diferença entre Locação por Pessoa Física e Pessoa Jurídica

• Pessoa Física (PF): a locação eventual ou isolada, sem habitualidade ou organização econômica, não caracteriza atividade econômica e, em regra, não atrai a incidência do IBS/CBS.

• Pessoa Jurídica (PJ): a exploração de locação imobiliária caracteriza atividade econômica por definição, sujeitando a empresa, como regra geral, à incidência do IBS e da CBS.

4. Locação Residencial x Locação Comercial

A legislação não diferencia, para fins de incidência do IBS/CBS, a locação residencial da comercial. O fator determinante é a existência de contraprestação onerosa aliada ao exercício de atividade econômica.

5. Local da Tributação

Nos contratos de locação de imóveis, o local da operação tributável é o município e o estado onde o imóvel estiver situado, independentemente do domicílio do locador.

6. Registro do Contrato na Matrícula do Imóvel

A Reforma Tributária não criou obrigatoriedade legal de registro do contrato de locação na matrícula do imóvel para fins de incidência do IBS/CBS. Contudo, o registro passa a ter relevância prática e estratégica, pois fortalece a transparência, a segurança jurídica e o compliance tributário.

7. Conclusões Executivas

• A locação passou a integrar expressamente o campo de incidência do IBS/CBS.
• Pessoas físicas somente serão alcançadas se caracterizada atividade econômica habitual.
• Pessoas jurídicas locadoras tendem a ser contribuintes regulares do IBS/CBS.
• O registro do contrato não é obrigatório, mas é recomendável como medida preventiva.

8. Recomendações Práticas ao Cliente

Recomenda-se a revisão da estrutura de locação atualmente adotada, a análise da habitualidade das operações, bem como a avaliação estratégica sobre a formalização e registro dos contratos, visando mitigar riscos tributários futuros e assegurar conformidade com o novo sistema.

📞 Dutra & Moraes Assessoria Jurídica

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